Acheter une maison en Italie fait rêver beaucoup de Français : un mas en Toscane, un trullo dans les Pouilles, un appartement avec vue sur la mer en Sicile. Bonne nouvelle, c'est tout à fait accessible, et souvent moins cher qu'en France. Encore faut-il connaître les étapes, les frais réels et les pièges. Ce guide vous accompagne, du premier coup de cœur à la remise des clés.
Un Français peut-il acheter une maison en Italie ?
Oui, sans aucune restriction. En tant que citoyen de l'Union européenne, un Français achète en Italie exactement comme un Italien : aucune autorisation spéciale, aucun quota. Résidence principale, résidence secondaire ou bien locatif, tout est permis.
Il n'est même pas nécessaire d'être résident pour acheter. La seule formalité préalable est d'obtenir un codice fiscale, le numéro fiscal italien, indispensable pour signer chez le notaire et ouvrir un compte. Devenir résident, en revanche, ouvre droit aux avantages fiscaux « prima casa » (frais réduits sur la résidence principale).
Côté financement, les banques italiennes accordent des prêts immobiliers (mutuo) aux non-résidents, mais avec un apport plus élevé (souvent 40 à 50 % du prix) et des taux un peu supérieurs. Beaucoup de Français préfèrent financer en France ou acheter comptant, ce qui simplifie la négociation. Dans tous les cas, ouvrez un compte bancaire italien : il facilite virements, charges et impôts locaux.
Les étapes de l'achat immobilier
L'achat se déroule en trois temps, avec un vocabulaire à connaître :
- La proposta d'acquisto : votre offre écrite, accompagnée d'un acompte (caparra). Une fois acceptée et signée, elle vous engage.
- Le compromesso (contratto preliminare) : l'avant-contrat qui fixe le prix, les conditions et la date de l'acte. Vous versez en général 10 à 20 % d'acompte.
- Le rogito : l'acte de vente définitif, signé devant le notaio (notaire), qui transfère la propriété.
Le notaio est obligatoire et impartial : il vérifie l'absence d'hypothèques, sécurise la transaction et enregistre l'acte. Un agente immobiliare ou un avocat francophone peut vous accompagner, surtout pour un achat à distance.
Avant de signer, exigez les vérifications d'usage : visura catastale (extrait cadastral), conformité urbanistique, diagnostic énergétique (APE) et absence de dettes ou d'hypothèque. Méfiez-vous d'un bien « abusivo » (construit ou modifié sans permis) : il peut être impossible à revendre ou coûteux à régulariser. Comptez en général deux à quatre mois entre le compromesso et le rogito.
Frais et taxes à l'achat
Au-delà du prix, intégrez les frais d'acquisition à votre budget :
- Imposta di registro (droits d'enregistrement) : 2 % pour une résidence principale (prima casa), 9 % pour une secondaire, calculés sur la valeur cadastrale (souvent inférieure au prix). Dans le neuf vendu par un promoteur, c'est la TVA qui s'applique (4 % prima casa, 10 % secondaire).
- Frais de notaire : environ 1 à 2,5 % du prix selon le montant.
- Commission d'agence : souvent 2 à 4 % (+ TVA), à la charge de l'acheteur en Italie.
Au total, prévoyez environ 9 à 15 % de frais sur une résidence secondaire dans l'ancien, sensiblement moins pour une prima casa.
Exemple : pour une résidence secondaire ancienne affichée 150 000 €, comptez de l'ordre de 13 000 à 20 000 € de frais (droits d'enregistrement, notaire, agence). Demandez toujours un décompte écrit avant de vous engager, et provisionnez une marge pour d'éventuels travaux.
Prix de l'immobilier par région
Les écarts sont énormes entre le Nord/Centre et le Sud. Prix moyens indicatifs au m² dans l'ancien (début 2026, source Idealista) :
| Région | Prix moyen indicatif |
|---|---|
| Ligurie | ≈ 2 530 €/m² |
| Toscane | ≈ 2 470 €/m² |
| Lombardie | ≈ 2 380 €/m² |
| Latium (Rome) | ≈ 2 200 €/m² |
| Émilie-Romagne | ≈ 1 930 €/m² |
| Moyenne nationale | ≈ 1 890 €/m² |
| Sicile | ≈ 1 170 €/m² |
| Molise | ≈ 1 035 €/m² |
| Calabre | ≈ 960 €/m² |
À noter : les grandes villes (Milan, Rome, Florence, Venise) se situent nettement au-dessus de la moyenne de leur région.
Les prix repartent légèrement à la hausse en 2026 (environ +1,5 % sur un an au niveau national), tirés par le Nord et les zones touristiques, tandis que le Sud reste très accessible. Pour les meilleures affaires, visez l'arrière-pays plutôt que le front de mer.
Où acheter ? Les meilleures régions
Le bon choix dépend de votre projet :
- La Toscane : la valeur sûre, paysages et patrimoine, mais des prix élevés.
- Les Pouilles : littoral, trulli et masserie, très recherchées pour une résidence secondaire de bord de mer, encore abordables.
- La Ligurie : Cinque Terre et Riviera, cher mais prisé.
- La Sicile et la Calabre : les prix les plus bas d'Italie, parfaits pour un budget serré ou un fort potentiel locatif saisonnier.
Pour un investissement locatif, visez les zones touristiques (lacs, côtes, villes d'art) et les villes universitaires : la location saisonnière y offre un bon rendement, même si la courte durée est de plus en plus encadrée. Pour y vivre, pondérez climat, services, accessibilité (aéroport) et dynamisme local.
Les maisons à 1 euro : le bon plan ?
Vous avez forcément entendu parler des maisons à 1 €. Le principe : des communes du Sud (et quelques zones rurales) vendent des bâtisses abandonnées pour un euro symbolique, à condition de les rénover dans un délai imposé. Le vrai coût, ce sont les travaux (souvent 20 000 à 50 000 € et plus) et une caution. Un bon plan pour bricoleurs avertis, à manier avec prudence : on détaille villes participantes, conditions et budget réel dans notre dossier maisons à 1 €.
Fiscalité et entretien après l'achat
Une fois propriétaire, deux postes à anticiper. L'IMU (Imposta Municipale Unica), la taxe foncière italienne, n'est pas due sur la résidence principale (sauf biens de luxe) mais s'applique aux résidences secondaires et aux locatifs ; s'ajoutent la TARI (ordures) et d'éventuelles charges de copropriété. Si vous louez, les loyers sont imposables, avec une option intéressante (la cedolare secca, un forfait).
Si vous restez non-résident, le bien et ses loyers demeurent à déclarer en France ; la convention franco-italienne évite la double imposition via un crédit d'impôt. Dès que vous transférez votre résidence fiscale en Italie, c'est la fiscalité italienne qui prend le relais.
Pour tout comprendre, voyez notre guide de la fiscalité en Italie. Et si vous vous installez durablement, certains régimes (impatriés, flat tax retraités) peuvent alléger nettement votre imposition globale.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Italie
Un Français peut-il acheter une maison en Italie ?
Oui, sans aucune restriction. En tant que citoyen de l'Union européenne, un Français achète en Italie comme un Italien, qu'il soit résident ou non. La seule formalité préalable est d'obtenir un codice fiscale (numéro fiscal italien) pour signer chez le notaire.
Quels sont les frais pour acheter une maison en Italie ?
Comptez les droits d'enregistrement (imposta di registro : 2 % pour une résidence principale, 9 % pour une secondaire, calculés sur la valeur cadastrale), les frais de notaire (1 à 2,5 %) et une éventuelle commission d'agence (2 à 4 % + TVA). Soit environ 9 à 15 % du prix sur une résidence secondaire dans l'ancien.
Où l'immobilier est-il le moins cher en Italie ?
Dans le Sud : la Calabre (environ 960 €/m²), le Molise et la Sicile (environ 1 170 €/m²) affichent les prix moyens les plus bas, loin sous la moyenne nationale d'environ 1 890 €/m². Les intérieurs des Pouilles et les Abruzzes restent aussi très abordables.
Faut-il être résident pour acheter en Italie ?
Non, la résidence n'est pas obligatoire pour acheter. Mais devenir résident et faire du bien sa résidence principale (prima casa) ouvre droit à des frais réduits (2 % au lieu de 9 % de droits d'enregistrement) et à l'exonération d'IMU.