Prix de l'immobilier en Italie : le point par région

Le prix de l'immobilier en Italie tourne autour de 1 903 €/m² dans l'ancien, en hausse de 4,1 % sur un an. Cette moyenne ne veut pas dire grand-chose seule : entre le Molise à 900 € et le Trentin-Haut-Adige à 3 281 €, le rapport est de 1 à 3,6. Voici les vingt régions, ville par ville, avec le relevé de juin 2026.

Prix de l'immobilier en Italie : les 20 régions au m²

Survolez la carte ou triez le tableau pour comparer. Les chiffres correspondent aux prix demandés dans l'ancien, relevés par idealista en juin 2026. Ce sont des moyennes régionales : dans une même région, une capitale et un village d'arrière-pays peuvent varier du simple au triple.

Huit régions sur vingt se situent sous la barre des 1 500 €/m², et toutes sont au sud de Rome sauf une, le Piémont. En haut du classement, la surprise vient du Trentin-Haut-Adige, qui devance largement la Toscane : le foncier y est rare et la demande touristique alpine ne faiblit pas. La Sardaigne (1 716 €/m²) coûte elle aussi plus cher que la Campanie ou les Pouilles, parce que les prix du littoral pèsent sur une offre limitée.

Pour situer chaque région sur la carte du pays, notre page les 20 régions d'Italie détaille chefs-lieux, statuts spéciaux et caractère de chaque territoire.

Les régions et les villes les plus chères

Six régions passent au-dessus de la moyenne nationale. Le trio de tête se détache nettement :

• Le Trentin-Haut-Adige (3 281 €/m²) : montagne, tourisme quatre saisons et foncier contraint par le relief. La province de Bolzano est la plus chère d'Italie.
• La Ligurie (2 549 €/m²) : la Riviera et les Cinque Terre tirent toute la région vers le haut, alors que l'arrière-pays reste accessible.
• La Toscane (2 464 €/m²) : la valeur refuge des acheteurs étrangers, avec un marché très segmenté entre le Chianti et les vallées intérieures.

Mais l'écart se creuse surtout à l'échelle des villes. Une métropole peut valoir deux fois sa propre région :

Milan domine avec 5 165 €/m², soit près de trois fois la moyenne du pays et plus du double de sa propre région. Venise et Florence suivent : leur parc ancien est limité et la demande touristique ne redescend jamais. Rome reste en retrait à 3 429 €/m², soit un tiers de moins que Milan pour une capitale.

Le contre-exemple le plus parlant est la Ligurie. La région affiche 2 549 €/m², mais Gênes, sa capitale, se négocie à 1 514 €/m², soit moins que la moyenne nationale. Le prix ligure vient du littoral touristique, pas du chef-lieu. Même mécanique en Sicile, où Palerme (1 445 €/m²) coûte plus cher que la moyenne de son île.

Les régions abordables : le sud et l'intérieur

Quatre régions restent sous 1 100 €/m², un niveau devenu introuvable en France métropolitaine :

• Molise (900 €/m²) : la plus petite et la moins peuplée des régions continentales. Prix en recul de 2,7 % sur un an, signe d'un marché sans demande.
• Calabre (922 €/m²) : la pointe de la botte, avec un littoral encore bon marché et un arrière-pays montagneux quasi désert.
• Sicile (1 028 €/m²) : l'intérieur de l'île est parmi le moins cher d'Europe, quand Taormine ou Cefalù jouent dans une autre catégorie.
• Ombrie (1 065 €/m²) : la seule région du Centre à ce niveau, souvent décrite comme une Toscane à moitié prix.

Juste au-dessus viennent la Basilicate (1 102 €/m²), les Abruzzes (1 191 €/m², mer et montagne à une heure d'écart) et les Pouilles (1 254 €/m²), qui restent l'un des meilleurs rapports cadre de vie sur prix du pays malgré une demande étrangère en hausse.

Une région du Nord se glisse dans cette liste : le Piémont (1 319 €/m²). Ses vallées alpines et ses petites communes rurales en déprise tirent la moyenne vers le bas, alors que Turin se tient à 2 067 €/m². C'est probablement la meilleure porte d'entrée pour qui veut le Nord sans les prix du Nord.

Ce que vaut concrètement un 80 m²

Le prix au m² reste abstrait tant qu'on ne le multiplie pas. Voici le budget d'achat pour un logement de 80 m² au prix moyen du territoire, hors frais et hors travaux.

L'écart devient parlant : le même volume habitable coûte 72 000 € dans le Molise et 413 200 € à Milan. Avec le budget d'un studio milanais, on achète une maison entière en Calabre. C'est ce différentiel qui explique l'intérêt des acheteurs étrangers pour le Sud, et le fait qu'une partie du parc y soit désormais acheté par des non-résidents.

Attention toutefois aux moyennes régionales sur les zones très touristiques. Autour du lac de Côme ou sur la côte amalfitaine, les biens avec vue se négocient à plusieurs fois la moyenne de leur région. La Lombardie affiche 2 414 €/m², mais un appartement face au lac n'a rien à voir avec ce chiffre.

L'écart nord/sud, et pourquoi il se creuse

La fracture italienne n'est pas seulement un niveau de prix, c'est une trajectoire. Sur un an, les plus fortes hausses sont toutes septentrionales : Vénétie +8,2 %, Frioul-Vénétie Julienne +7,7 %, Lombardie +7,4 %, Émilie-Romagne +6,1 %. Pendant ce temps, le Molise perd 2,7 % et la Basilicate 2,2 %.

Les moteurs sont connus : emploi et salaires concentrés dans le triangle Milan-Bologne-Vénétie, tourisme qui transforme une partie du parc en location courte durée, et démographie. Le Sud intérieur perd des habitants depuis des décennies, ce qui alimente un stock de biens vides que personne ne rachète. Les prix bas y sont la conséquence du dépeuplement, pas une bonne affaire en soi.

Pour un acheteur français, cela change la logique du projet. Au Nord, on achète un bien liquide, qui se revend, à un prix proche de ce qu'on connaît en France. Au Sud, on achète du cadre de vie et de l'espace pour un budget réduit, en acceptant qu'une revente rapide soit incertaine. Les deux approches se défendent, elles ne répondent simplement pas au même objectif.

Le prix d'achat ne dit rien du budget courant, d'ailleurs. Une région bon marché à l'achat n'est pas mécaniquement bon marché à vivre : chauffage, transports et services pèsent différemment selon les territoires. Nous détaillons ces postes dans le coût de la vie en Italie, comparé à la France.

L'immobilier est-il moins cher qu'en France ?

Oui, et l'écart est large. Les annonces françaises tournent autour de 3 100 €/m² tous biens confondus début 2026 selon SeLoger, contre 1 903 €/m² en Italie. À méthodologie comparable, puisqu'il s'agit de prix demandés dans les deux cas, le marché italien se situe environ 40 % sous le marché français.

La comparaison s'inverse dès qu'on entre dans les métropoles. Milan à 5 165 €/m² joue dans la même division que Bordeaux ou Lyon, et Venise se rapproche des quartiers parisiens périphériques. L'avantage italien se concentre donc là où la France est déjà bon marché, c'est-à-dire dans les zones rurales et les petites villes, mais il y est bien plus prononcé : sous 1 000 €/m², l'offre italienne est autrement plus abondante.

Un point à ne pas négliger dans l'arbitrage : l'écart d'achat ne se retrouve pas intégralement dans les charges. La taxe foncière italienne (IMU) ne s'applique pas à la résidence principale mais bien aux résidences secondaires, et l'énergie coûte plutôt cher en Italie. Le comparatif du coût de la vie détaille poste par poste ce que vous gagnez vraiment.

Les maisons à 1 euro dans ce paysage

Les communes qui bradent des maisons à un euro symbolique sont exactement celles des régions du bas de ce tableau : Molise, Calabre, Sicile intérieure, Sardaigne rurale, Abruzzes. Ce n'est pas un hasard. Vendre pour un euro est un outil de repeuplement, réservé à un bâti dégradé dont personne ne veut au prix du marché local, déjà bas.

Le dispositif est réel, mais le prix affiché est trompeur : la commune impose un délai de rénovation (souvent trois ans), une caution de quelques milliers d'euros, et les travaux se chiffrent en dizaines de milliers. Villes participantes, conditions exactes et budget réel, tout est détaillé dans notre dossier maisons à 1 €.

Ce que le prix au m² ne dit pas

Les chiffres de cette page sont des prix demandés, tirés des annonces. Ce n'est pas ce que vous paierez.

• Il y a d'abord la négociation. Dans les zones peu tendues du Sud, l'écart entre prix affiché et prix signé se compte en dizaines de pourcents. À Milan, il est proche de zéro.
• Viennent ensuite les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, notaire et commission d'agence pèsent en général 9 à 15 % du prix sur une résidence secondaire dans l'ancien, sensiblement moins si le bien devient votre résidence principale.
• Reste l'état du bien, et c'est souvent là que le budget dérape. Une grande partie du parc bon marché demande une remise aux normes. Toiture, électricité et isolation transforment vite un prix au m² attractif en budget ordinaire.

Il y a enfin un piège de lecture propre à l'Italie, et il coûte cher aux acheteurs français. Les annonces italiennes affichent la superficie commerciale, pas la surface habitable. Ce calcul inclut l'épaisseur des murs et compte les balcons, terrasses, caves et greniers pour une fraction de leur surface, généralement un quart à un tiers. Résultat : un bien annoncé à 80 m² peut n'offrir que 68 à 72 m² réellement praticables.

Le prix au m² italien est donc mécaniquement plus bas que le même bien calculé à la française. Quand vous comparez une annonce italienne à ce que vous connaissez en France, demandez la superficie calpestabile (la surface foulable) et refaites le calcul. Sur un appartement avec grande terrasse, l'écart entre les deux mesures dépasse facilement 15 %.

Le détail des étapes, du compromesso au rogito, des taxes et des vérifications à exiger avant de signer se trouve dans notre guide acheter une maison en Italie.

Ces données sont des repères de marché publiés par idealista en juin 2026, à titre informatif. Elles ne constituent ni une estimation de bien ni un conseil en investissement.

Questions fréquentes sur les prix immobiliers en Italie